大数据分析：重庆开启了新一轮“大迁徙”！
5月的重庆，艳阳高照，眼前一片复苏的景象。
五一小长假，笔者和这位朋友刚去了一趟短途游。一路上，聊得最多的就是房产，或许这是笔者的“职业病”。
但没想到的是，这才过几天的时间，这位朋友真的来重庆主城看房了。
“这么快…”一时间，笔者愣住了。
或许，这与当前的一则重磅消息也密切相关。5月9日，重庆主城都市区工作座谈会公布了一则重磅消息：重庆主城正式扩容至21区。原主城9区为中心城区，璧山、合川、江津、长寿、大足等12个区为主城新区，重庆城市的发展增添了新动力！
作为新鲜出炉的主城人更愿意去哪里买房？
《重庆财经地产》第一时间对12区主城新区市民进行了采访：约90%的受访者明确表示，他们愿意在中心主城买房，超过50%的主城新区市民且第一选择依然是北区。
这也意味着，2020 重庆将开启新一轮“大迁徙”！
城
市发展
方向“大迁徙”：
50%第一选择北区
重庆作为组团式发展的城市，每个区域原著居民的骨子里都有着深厚的区域情节，他们不愿意轻易离开从小居住的区域，因为情节，因为圈子，因为生活习惯……
但随着近些年重庆城市版图的扩容，尤其是城市的北进，重庆人的区域情节被逐渐打破。
早在今年年初，铭腾机构董事长朱廷勇就对2020年重庆城市方向趋势做了研判：“2020重庆城市发展向北又向西，但未来五年仍是北区的主战场。”
近期的调查数据也证明了老朱的研判：超过50%的主城新区市民且第一选择依然是北区。
事实上，今年已是重庆向北发展的第二十个年头。
2000年，龙湖布局新牌坊，正式吹响了重庆北进的号角。从此，重庆城市人居发展的鸿图在此展开。从2000年的龙湖花园，到之后的龙湖水晶郦城，都成为后来外来企业考察重庆的必看项目，更成为了重庆永恒的经典人居作品。直至今日，它的二手房也是“出来一套，卖一套”。
2006年，“八大金刚”闹金开，正式开启了重庆北进的第二站：金开大道。外来品牌开发企业纷至沓来，并将自己的“王牌”低密产品在此落子。
2011年，重庆开启了北进第三站：大、照、礼，重庆人开始了更大规模的迁徙。正是从这一年开始，重庆人的区域情节被彻底打破，其他区域的原著居民为了改善居住，都开始纷纷往“大、照、礼”迁徙。
重庆向北的步伐还在继续。2015年，重庆正式拉开了北进第四站的大幕：中央公园、蔡家、悦来、龙兴。其中，蔡家成为当前重庆北进的最大热点板块。铭腾数据显示，2019年蔡家成交164.03万方，领跑重庆北区成交量top10组团。
究竟有多少人会选择重庆北区，又有多少人会选择蔡家？
笔者算了一组数据：以2019年为例，重庆主城商品房总成交量3100万方，其中重庆北区成交了785.81万方，占比25%。
也就是说，每4个重庆人买房，会有1个人会选择重庆北区。
其中，2019年蔡家板块成交164.03万方，占重庆北区总成交量的20.87%。
也就是说，每5个人买重庆北区，会有1个人会选择买蔡家。
热点
板块“大迁徙”：
改善换房到蔡家
在重庆北进的浪潮中，有一家房企的名字赫然醒目，它就是龙湖。如今在重庆北区，不论你是在新牌坊办事，或是周末到照母山游玩，还是到中央公园休憩，你总能随处发现龙湖的身影。
那么，龙湖究竟在重庆向北的大势下扮演着怎样的角色？
笔者进行了大概梳理：
1、新牌坊时代——“造城，营城”的角色。从龙湖花园，水晶郦城，到紫都城，再到龙湖源著，龙湖源著天街，可以这样讲，“新牌坊，龙湖造”。
2、大竹林时代——“造城，营城”的角色。江与城，一座飘在江上的城市，足以印证龙湖造大盘的能力。
3、礼嘉时代——“造城，营城”+“点睛之笔”的角色。龙湖在礼嘉是梅开二度，从打造“下一代城市”的两江新宸，到舜山府的姊妹篇昱湖一号，龙湖在礼嘉是将造城和锻造高端产品的能力发挥到了极致；
4、照母山时代——“点睛之笔”的角色。犹记得2016年龙湖以“7”字头的楼面地价在照母山拿地，当天几乎所有照母山的开发商都发出“贺电”，因为当时这块地的楼面价已逼近了照母山的一手房售价。而这块地上的作品就是后来耳熟能详的舜山府，登峰造极。在舜山府之后，龙湖又打造了另一高端作品——尘林间。
5、蔡家时代——“点睛之笔”的角色。在笔者看来，龙湖在蔡家的布局逻辑延续了照母山，做作品，做高端，提升区域整体的居住品质。从2016年的龙湖椿山，沿江而建，低密产品有序排布，成为嘉陵江边的一颗璀璨明珠。到2019年龙湖在蔡家拿下地王，在2020年打造出龙湖三千庭，一个创新的高端洋房项目。也正是从龙湖三千庭面世的那一刻起，真正颠覆了在蔡家买房的置业逻辑！
事实上，笔者从2012年开始就就频繁接触到蔡家，对板块的发展脉络深有感触：
2011—2015年的蔡家，是典型的“跑马圈地”时代，地价便宜，成为很多外来开发商进驻重庆的第一站。但那时蔡家是很“刚”的市场，一手房价格低于北碚。在成交结构中，刚需占了90%以上，且基本都是地缘型客户购买，很难吸引外区人。
在这样的市场环境，也让外来房企们交了学费。为了撬动市场，他们只能进行“捆绑式”销售，房子“买一送一”，买房送车（产权）……
2015—2018年的蔡家，随着品牌房企进驻，占据资源优势的低密产品频出。“100多万买洋房，200多万买别墅”，一部分外区客户为了用更低的价格改善居住，选择迁徙到蔡家；
蔡家正迎来焕新！尤其是近两年蔡家低容积率的核心地块频出，也为蔡家高端产品的出现打好了天然铺垫，蔡家也成为重庆新一轮“神盘”的诞生地。
铭腾数据显示，2019年蔡家土地成交约154万方，容积率1.4的占比约24.2%，容积率1.4-1.9区间的占比约72.6%。
2020年的蔡家，随着龙湖三千庭高端洋房项目的诞生，通过产品的极致创新，迎来了“改善换房到蔡家”的新时代。
来自龙湖三千庭的数据显示，5月的成交客户中，从区域来源来看，蔡家当地的客户仅占比3%，97%都来自外区。其中，冉家坝占比27%、照母山占比16%、鸳鸯汽博占比13%。
而从买房目的来看，龙湖三千庭成交客户中，自住品质改善&功能改善比例占62%，投资占比20%。其中，38%都是龙湖老业主（西苑、紫都城、水晶等）。
成交
结构“大迁徙”：
洋房从“小众”变成主流
在十年前的重庆，刚需小户是市场主流。
那些年，我们常常提到“小户为安”，而时至今日，小户型已成为绝唱。
笔者对比了铭腾数据发现：2010年重庆一房和两房的成交占比达到了59%，而截至目前，一房和两房的成交占比仅为14%，三房和四房成为当前市场的绝对主流。
而从成交业态来看，过去十年的重庆，洋房已从“小众”变成了主流。
铭腾数据显示，重庆洋房的成交占比从2010年的6.45%攀升至如今的23.17%。
产品形态“大迁徙”：
从买形态，
到与客户情感对话
那么，买洋房，我们究竟是买什么？
有人说，是买一种身份象征；
有人说，是买更好的资源配套；
有人说，是买一种不一样的生活。
为了更好满足重庆人对洋房生活的追求，龙湖一直在探索：从1.0类别墅洋房，到2.0生态度假型洋房，从3.0城市资源型洋房，再到4.0精工城市洋房。在此之前，龙湖洋房历经四次迭代升级。
2020年，龙湖洋房再次迭代，迎来了以龙湖三千庭为代表的5.0高端创新型洋房。
龙湖5.0高端创新型洋房，它的创新是如何体现？
在笔者看来，龙湖三千庭的创新之处，在于它是能与客户进行情感的对话：
▲▲▲场景一：人越是到中年，越是返璞归真。最幸福的事情，莫过于在同一屋檐下，能容纳一家人得温馨生活。当看到家人们都过得开心快乐，你会内心感慨：一切付出和努力都是值得的。
在龙湖三千庭，这样的生活场景能实现，因为它园里有院：在室外，三千庭的园很大，可以看见孩子欢乐地在阳光大草坪上放风筝，父母悠闲散步的背影；
在室内，家庭成员们能找到他们的专属幸福：妻子能在中西双厨做着她喜欢的美食，孩子能在宽敞的客厅奔跑，时而坐在沙发上看看电视，老人们可以在院馆种种绿植，养养花草。还有一只肥猫在院馆懒懒地晒着太阳，它也算是家庭中的一员。而这时的你，正站在二楼的露台上观赏这一幕生活画面，这一切都是那么温馨！
▲▲▲场景二：不知从多久开始，老友们的聚餐就变成了在外边吃吃喝喝，这似乎成了“规定动作”，总感觉失去了过去熟悉的味道，聚了，醉了，也就散了。三五老友相聚，我想在家中。
在龙湖三千庭，这样的生活场景能实现，因为它有宽度！它的客厅很大，7.2米超大面宽，平日邀请老友来家里做客，开个轰趴什么的，绰绰有余。酒过三巡，菜过五味之后，再围坐在院馆，望望星空，聊聊老龙门阵，这一切都是那么熟悉！
▲▲▲场景三：人越到中年，你会发现，时间已不再属于自己，每天有太多的事情需要处理，加班，应酬，晚归也成为了常态。尤其是应酬晚归，满身的酒味回到家中，该怎么办？小心翼翼，生怕打扰家人们的休息。
在龙湖三千庭，这样的生活场景能解决，因为它有空间！它有6米的挑空，分割两层空间，能很好的实现动静分区。一楼的卧室，可以是男主人的“夜归房”。夜归，累了，睡了。
▲▲▲场景四：人越到中年，你是否养成了这样一种习惯：回到家前在车库中，一个人坐在车里，点燃一支烟，静静听听音乐……
在龙湖三千庭，这样的生活场景能解决，因为它别有“洞天”。推开二楼主卧的一扇暗门，是一个方正且隐蔽的书房，面积不算大，但足以装下自己。在某个时刻，将自己“藏”起来。
——龙湖三千庭，它有人的情感与海纳的空间：
它，装得下孩子的欢快童年；
它，装得下妻子的高跟鞋和包包；
它，装得下父母的安享晚年；
它，还装得下自己的兴趣和自我的空间。